这一次,香港的楼市还能挺得住吗?

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发布时间:2018-10-11 19:42

这一次,香港的楼市还能挺得住吗?

2018-10-12 18:22来源:格隆汇技术/房价/房地产

原标题:这一次,香港的楼市还能挺得住吗?

全球股票市场在美股突然暴跌的带领下,正式进入了全面暴跌模式。

截至昨日港股市场收盘,A股三大指数跌幅超过5%,港股恒指国指跌幅超过3.5%,两市总市值超过3.5万亿元人民币。其中A股千股跌停场面再现,超过1700只A股跌幅超过9%,指数轻易跌破2015年小股灾以来的低位创下4年新低,年初至今A股再度雄霸天下。

多家投行机构纷纷表示,美股市场的大跌回调早是市场预料之中,目前仍然还有很大下行空间,未来市场仍然不容乐观。接下来,需要注意由此引发的其他方面的全球性风险资产波动,比如房地产市场。

事实上,比股票市场规模更大的房地产市场早就在全球范围内先股市一步,从下半年开始便出现了明显转弱的迹象,并且这种趋势正在逐渐得到确认。

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海外房地产市场纷纷转冷

从2009年全球经济进入确定性恢复趋势以来,全球的楼市跟随资本市场也重新开始了上升之路。其中,以中美两国的楼市上升最为迅猛。

不过,随着美国开启强势加息周期以来,全球多个市场的楼市再次出现了上涨乏力甚至出现转向的迹象。

根据wind数据,美国20个主要大中城市的CS房价指数虽然仍有增幅,但在今年却出现较为明显的增速下滑。

据美国房地产经纪商Redfin的最新数据显示,截至9月16日,美国加州有超过25%的待售房屋削减了售价,降价幅度在1%——50%不等,这是该公司自2010年开始追踪销售数据以来的最高比例。8月上市房屋比去年同期增加17%,但成交数量却跌到两年来最低。虽然加州房价年增幅还有5.5%,却比最近涨幅低得多,上市至售出时间的中位数也由18天增为21天。

而作为全美最繁荣的房产市场之一,曼哈顿的房地产市场仅9月的第一周就增加了662栋上市房屋,库存创下了近年新高。有报告显示,曼哈顿房地产市场已经经历了长达一年的的价格回调期。今年第三季度总销售额继续下滑11%,而这已经是连续第四个季度经历两位数的降幅。目前,纽约一套公寓的平均售价下降了4%,不到200万美元。

另一方面, 根据美国住宅调查机构Attom近日发布的报告称,2018年第三季度美国住宅可负担指数为92,低于二季度的95和去年同期的102,并创2008年三季度以来的十年新低(当时为87),这说明美国居民的收入增速已经明显低于房价的上涨增速。

房利美(Fannie Mae)经济策略研究小组警告,大规模抛售可能即将展开,当年轻世代的买屋需求,不足以满足老一辈屋主的卖屋需求,导致房子卖不掉,结果就是在地区市场产生潜在负面影响。

除了美国,澳大利亚在过去12个月的房价也在持续下跌。今年9月,澳洲房价跌幅增大,其中占澳洲房地产总市值六成的墨尔本和悉尼的房价跌幅尤为明显。

悉尼房地产价格继续下跌,过去一年下跌6.1%,而墨尔本房价下跌3.4%,成为全澳洲表现最弱的两个住房市场。截至8月份的三个月,墨尔本的住宅价值下跌2.0%,这是自2012年1月以来表现最差的季度结果。

根据摩根资产管理公司对住房市场的预测,目前澳洲房价的下跌态势可能会持续到明年。当前澳洲经济或达自上世纪80年代以来澳洲最大颓势。

英国方面,据彭博社报道,英国伦敦房价近年来已经出现自全球金融危机以来的最大跌幅,伦敦中心区域的房价跌幅最为惨重。据房产中介机构Acadata对外发布的一份数据显示,在今年1月,伦敦房价平均下滑至593396英镑(约合82万美元),这是自2009年8月以来伦敦房价出现的最大跌幅。

Acadata数据在8月13日公布的报告中指出,8月英国平均房价为21.47万英镑,全国房价年化增速降至1.6%,环比下降0.5%,低于预期,创至少六年来新低,季节性调整后销量降低6%。

报告认为,英国楼市在经历三十年繁荣和经济增长放缓后走向疲软,英国脱欧带来的不确定性和过去一年通胀增速跑赢薪资给楼市施压。

根据IFS的数据,近年来英国房价上涨幅度远超年轻人收入上涨幅度是更多年轻人买不起房的主要原因。据BBC报道显示,相比购房者数量的锐减,近年来租房者数量不断上涨。

2

中国楼市提前进入寒冬

在2017年,杭州的商品房成交套数可以排到近5年来的第2高,成交金额更是达到4100多亿元,创下历史新高。当年,杭州10区的平均房价达22040元/平方米,首次突破2万元大关。与2016年相比,房价的上涨幅度达到了30%。

到2018年3月,杭州公证摇号政策出台,人们对杭州住宅的投资热情依然不见减少,5月甚至出现了 “凌晨排队、冒雨验资、万人登记”的一幕。

然而,自从今年下半年开始,中国的楼市猛然出现了明显的转冷。

今年“金九银十”期间全国多个城市新房成交量价齐跌。在中国指数研究院监测的主要城市,9月份商品房成交量出现同比环比双降,降幅分别为7.29%和0.52%。与此同时,各线城市库存总量反弹,环比上升9.3%。

随着全国房地产的迅速降温,杭州楼市也急剧回落。数据显示,截止9月26日,杭州市区(含富阳不含临安)二手房的成交量为2718套,环比8月下降了32%,同时杭州二手房成交平均下跌幅度为5%——10%,个别小区的房价甚至跌超30%。

10月1日至7日,杭州市区新房成交293套,较去年同期下降近70%。链家数据显示,杭州9月份住宅均价环比大幅下跌4.33%,领跌四大准一线城市(成都、武汉、南京、杭州)。

2014年杭州某楼盘宣布降价,均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米。随后该楼盘老业主在售楼部进行了一系列的维权行动,如今,这种戏剧性行为再次在杭州上演。

杭州某楼盘二期降价40万,老业主在现场打起横幅,要求“还我们的血汗钱”。

杭州的业主降价维权并非个案,自从8月以来,降价维权现象就陆续在全国多个地区上演。

前不久,江西上饶碧桂园因为降价,1万/平米精装修,降到7000元/平米毛坯,引起业主维权,打砸售楼处。

还有上海远郊碧桂园浦东南郡从3.5万降到2.6万,业主也是举牌维权。

国庆假期将景德镇也有40多业主因房价下跌而集体围堵售楼部。

据不完全统计,自从8月以来,全国各地已有近20起的“降价维权”行为发生。

更令人觉得恐慌的是,在万科、恒大、碧桂园等一线龙头房企的率先全国性打折促销活动的带动下,其他大小房企纷纷也加入了大幅打折促销或变相降价房价销售的阵势。在此前,有多起传闻开发商宁愿给前业主退房或补贴现金也要打折促销把剩余新盘尽快出手。

其中,日前市场也传出了万科给买贵了的业主每户退100万!退款总金额高达1亿元的消息。据说厦门“万科白鹭郡”的明星楼盘,在国庆节期间五折甩卖,原价500万,现价278万,打折幅度超过40%。导致老业主大闹售楼部要求退款或补偿。

虽然万科及时澄清相关事件真相与传闻有出入,解释以温泉入户技术上做不到为由,愿意每户退款20万,如果业主不接受20万的现金补偿,那么万科愿意退房。不过,据媒体称每套房补偿约100万现金左右是确实存在的。

不管万科退款事件是真的与否,从目前全国的楼市各方面迹象看,国内的楼市确实是转入了寒冬。

3

这一次香港的楼市还能挺得住吗?

过去十年,受益于港币与美元挂钩、市场高度开放、经济火爆,香港拥有了全世界最为火爆的房地产市场。截至7月底,楼价已连涨27个月,仅今年上半年的涨幅就达到13%。香港已连续八年稳坐全球房价最难负担的城市首位,属于“极度负担不起”之列。

在国内房价出现明显转向的同时,现在香港的楼市也出现了一些弱势的变化。

前不久,瑞银财富管理(UBS)发布《2018全球房地产泡沫指数》,列出了全球主要城市房地产泡沫风险的排行榜。在20个主要房地产市场中,处于房地产泡沫状态的共有6个城市,中国香港位列第一,接下来是慕尼黑,多伦多,温哥华,阿姆斯特丹和伦敦。大多数城市的房价都被高估,米兰、新加坡和波士顿估值相对合理,芝加哥则是唯一一个被低估的市场。

瑞银房地产主管Claudio Saputelli 表示,去年的泡沫风险城市有一半出现了房价下降,繁荣的第一个裂缝已经显现。在过去的五年里,最重要的金融中心的年均总回报中位数为10%,但未来几年的回报尚待商榷,建议谨慎行事。

据港南华早报称,香港本地居民普遍持看淡情绪。该报援引香港研究协会(Hong Kong Research Association)上周发布的调查结果称,六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计楼价将下跌。

南华早报引述香港本地券商耀才证券创始人、董事会主席叶茂林的话称,若贸易战进一步升级,香港住宅价格可能在两年内大幅下跌,跌幅或达40%。

从数据看,中原地产周一发报告称,过去12周,包括荃湾区、屯门区、元朗区等在内的新界西选区私人住宅价格下滑了2.5%。其中,香港十大蓝筹屋苑之一嘉湖山庄房价大跌15%。蓝筹屋苑一般被视为香港楼市的参考指标。而近月的中原城市各领先指标也确实相继出现了明显的环比下降趋势。

从二手楼的成交金额看,今年二季度以来香港的供应范围成交金额亦出现了较为急速的下滑趋势。

北京时间9月27日凌晨,美联储议息会议宣布年内第三次加息,随后香港金管局跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。此后,香港汇丰银行、恒生银行和中银香港上调最优惠贷款利率12.5个基点至5.125%,渣打银行上调12.5个基点至5.375%,香港四大行全部上调了最优惠利率。

香港财政司司长陈茂波9月27日在公开活动上表示,未来加息势头和步伐不可忽视,预料香港超低息环境将会过去,供楼负担会随之上升。

有分析指出,美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫破灭,野村香港地产研究部主管郭美珊此前表示,最优惠贷款利率走高会对新的楼房按揭构成一定影响。

诸多分析师近期也相继发布楼价下跌警告。中信里昂证券(CLSA)房地产研究部门区域负责人Nicole Wong认为,香港房价确实是涨到了不合理高位。花旗和里昂证券都警告,香港房地产市场将出现逆转。花旗预计,下半年香港房价可能下跌7%左右。瑞银(UBS)此前预计,从现在起至2019年底,香港房价有可能下跌,最多将跌去10%。

另外还有一个更重要的因素,香港特区行政长官林郑月娥于10日发表任内第二份施政报告。报告以“坚定前行,燃点希望”为题,直指当前香港房价居高不下、房屋供不应求,是市民最关注的民生问题。将坚决执行发展1700公顷人工岛的“明日大屿”填海计划,,计划有望容纳26万至40多万住屋单位,供70万至110万人口居住。

虽然该计划遭到不少反对派强烈阻碍,并且完成时间较长,但据香港中文大学香港亚太研究所在8月对1004名民众样本调查的民调结果显示,赞成该计划的民众比例为48.6%,比反对意见高出一倍多。

如果该计划真正得到实现,那么未来香港的房价也将必然会大幅度回落,不过,目前看来该计划依然具有不少潜在实现风险。返回搜狐,查看更多

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